La Hipoteca es un producto financiero complejo que “normalmente” se contrata pocas veces en la vida, pero que nos afecta durante muchos, por eso es importante prestar atención a sus condiciones. Mucha gente, se pregunta si es posible que le puedan engañar al pedir una hipoteca, y la respuesta es que es bastante difícil. Eso sí, hay que informarse sobre el contrato y trabajar con entidades bancarias reguladas por el Banco de España.

Todas estas entidades deben cumplir con la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios. Eso significa que tienen que cumplir una serie de obligaciones:

• Indicar el nombre comercial del préstamo e importe máximo que se puede solicitar.
• Plazo máximo del préstamo y posible la carencia.
• Sistema de amortización.
• Tipo de interés, fijo o variable e índice de referencia (generalmente Euribor).
• Plazo de revisión del interés, si es anual o semestral.
• Comisiones que pueda tener el préstamo que pueden ser, de apertura, cancelación anticipada, subrogación, por amortización, etc.
• Gastos que corren a cuenta del solicitante del préstamo hipotecario.

A pesar de ello, la entidad bancaria no deja de ser una empresa que busca vender un producto y que tratará de convencernos con sus puntos positivos y ocultarnos lo menos ventajoso. Así que lo mejor es pedir una Oferta vinculante en la que el Banco o Caja tiene que reflejar por escrito las mismas condiciones que luego figurarán en la escritura hipotecaria que se firmará ante el Notario. Estas condiciones vendrán firmadas por algún empleado autorizado de la entidad.

¿Qué haría yo si ahora tuviera que pedir una hipoteca?

1. Informarme lo máximo posible sobre legislación, condiciones, etc.
2. Realizar una primera prospección de ofertas por Internet, ya que al menos las condiciones generales de las hipotecas si se suelen indicar en las páginas web.
3. De las ofertas más interesantes, pedir más información acudiendo a la oficina de la entidad financiera correspondiente (podría pedir a algún amigo o familiar más entendido que me acompañe).
4. Hacer una nueva nueva selección de las hipotecas más ventajosas y de la que más nos interese, pedir la Oferta Vinculante. Esta oferta debe tener como mínimo una validez de 10 días, de forma que podremos estudiarla con más tranquilidad.
5. Si nos parece buena la Oferta Vinculante, la aceptaremos en la oficina bancaria y el banco preparará los trámites del inmueble (notas de registro de la propiedad, tasación, etc.) y los documentos a firmar en la Notaría.
6. Una vez tengamos la fecha de la firma, deberíamos pasarnos por la Notaría en los 3 días anteriores para comprobar que la escritura hipotecaria coincide con la Oferta Vinculante. Si algo no es conforme, ese es el momento de reclamar antes de firmar.

Cotización récord a la baja del EURIBOR a 12 meses (en cotización diaria) que a día de hoy está en el 1,61% y que podría dejar el índice mensual de mayo en el entorno del 1,67%.
En cualquier caso, algunos expertos dicen que la caída podría frenarse, incluso antes de final de año empezar la subida. Todo esto apoyado en que el oficial del dinero, seguramente ya no va a bajar más. Pero de momento, los hipotecados podemos disfrutar del EURIBOR más bajo de la historia.

Aunque quedan las sesiones de 29 y 30 de diciembre, porque el 31 no hay, casicon toda seguridad el Euribor hipotecario va a acabar el 2008 en el 3,47% (Euribor a 12 meses que es al que están referenciadas las mayoría de las hipotecas).

El Euribor oficial con tres de decimales será publicado por el Banco de España a mediados de enero, y esto unido a los retardos en su aplicación en según que bancos, harán no se vea reflejado en las hipetecas hasta febrero o incluso marzo.

En cualquier caso las previsiones son que siga bajando, ya que la última sesión de Euríbor a 12 meses, el valor diario era de 3,15%, lo que augurá que aún vamos a ver hipotecas en descenso los primeros meses de 2009. Los analistas incluso auguran que podría bajar durante todo el año ya que el año 2009 está previsto que el Banco Central Europeo baje sus tipos hasta el 1%, lo que provocará nuevas bajadas del Euribor.

Vía El País.

El jueves 11 se producirá la segunda subasta del Fondo de Adquisición de Activos Financieros(FAAF en adelante), es decir el Fondo que con capital público comprará productos financieros que los bancos y cajas tengan en cartera y quieran desprenderse de ellos.

Las subastas funcionan de la siguiente manera:

1. El Banco o Caja decide que activos quiere llevar a subasta. Antes debe de asegurarse que son activos triple A, “AAA”. Estos activos se suponen que son los que ofrecen una garantía más alta (por debajo están los “AA” y los “A”, de garantía media y baja respectivamente).
2. Una vez están decididos, suma los importes de los activos y decide cuál será el tipo de interés con el entrará en subasta.
3. Una vez recibidos por el comité técnico del FAAF, se ordenan de mayor a menor tipo de interés.
4. Se suman los importes de los activos subastados y, si los Bancos solicitan más financiación que el importe de la subasta, se prorratean las solicitudes. Si los Bancos solicitan menos financiación, el sobrante estará disponible en la siguiente subasta.

Como particularidad, el comité técnico puede reservar hasta un 25% de los fondos de la subasta para lo que llaman “tramo no competitivo”. Es decir, no hay subasta de ese 25%, se asigna de forma directa a las entidades que más créditos conceden al sector privado residente.

En principio, para este Fondo hay asignados un total de 30.000 millones de euros. Y esta cantidad podría llegar a los 50.000.000.000 €.

De momento, parece que los efectos de este aumento del efectivo disponible para los Bancos y Cajas no se ha notado mucho, si acaso en la ligera reducción que se está produciendo sobre el Euribor. Esperemos que llegue pronto a familias y empresas, que somos los que hemos aportado con nuestros impuestos, el dinero del que se nutre este Fondo.

Ver también: ¿Por qué no baja el Euribor?

En estos días en los que el precio del dinero está bajando constantemente, las hipotecas (en realidad cualquier tipo de préstamo) no se están viendo tan favorecidas por esta bajada como sería previsible. ¿Por qué?.

Muy sencillo. Una cosa es el “precio del dinero” o el interés oficial que marca el Banco Central Europeo (BCE), o otra cosa es el Euribor. Lo que ocurre es que las tendencias sí que suelen ser las mismas. Es decir: cuando sube el tipo de interés que marca el BCE suele subir también el Euribor, y al contrario.

Se puede ver la tendencia en este gráfico con los datos del BCE y del Banco de España:

Lo que está ocurriendo estos días es que el BCE está bajando de forma muy acusada el tipo de interés, pero el Euribor no lo está haciendo con la misma fuerza.

¿Por qué?. La respuesta es confianza. El Euribor es un tipo de interés que se calcula en base al interés en que se prestan dinero los Bancos entre sí. Por eso, también se llama interbancario. Para calcularlo se toman como referencia los 64 Bancos europeos más importantes y se cálcula la media. Qué ocurre, pues que como los Bancos todavía no se fían entre sí, porque alguno podría quebrar pues siguen prestando “dinero caro” por el riesgo que está implícito en la operación.

La tendencia es bajar, y lo lógico, es que conforme las medidas de los gobiernos de la zona Euro para no dejar quebrar a ningún banco, calen en el mercado, la confianza crezca, y el Euribor baje.

Lo que sí que sería una medida novedosa es que se obligara a los Bancos y Cajas de Ahorros a referenciar los tipos de interés de sus préstamos según el interés marcado por el BCE, en lugar de utilizar el Euribor. De esta forma, sí que las políticas económicas marcadas a nivel Europeo tendrían una traducción directa sobre nuestros bolsillos.

Yo me apunto ese cambio en la legislación.