Relacionado con el artículo anterior, dejo aquí el texto de la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios. Es arduo de leer, pero merece la pena tenerlo claro. También decir que cuando se aprobó, la moneda oficial era la peseta, así que hay que hacer la conversión a Euros donde corresponda.

CAPÍTULO I.
DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 1. Ámbito de aplicación.

1. La presente Orden será de aplicación obligatoria a la actividad de las entidades de crédito, de las entidades aseguradoras y de otras entidades financieras, relacionada con la concesión de préstamos con garantía hipotecaria, cuando concurran simultáneamente las siguientes circunstancias:

1. Que se trate de un préstamo hipotecario y la hipoteca recaiga sobre una vivienda.
2. Que el prestatario sea persona física.
3. Que el importe del préstamo solicitado sea igual o inferior a 25.000.000 de pesetas, o su equivalente en divisas.

2. La presente Orden será de aplicación a las actividades citadas que se realicen en España, cualquiera que sea el lugar de domicilio de las entidades a las que se refiere el artículo 1.1 que pretenda actuar como prestamista o el lugar de formalización del préstamo. En particular, se presumirán sujetos a esta Orden los préstamos con garantía hipotecaria sobre viviendas situadas en territorio español, otorgados a personas residentes en España.

3. Con independencia de las reglas establecidas en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, en los préstamos otorgados por las entidades a las que se refiere el artículo 1.1 a constructores o promotores inmobiliarios, cuando el constructor o promotor prevea una posterior sustitución por los adquirentes de las viviendas en préstamos que cumplan las condiciones establecidas en el número 1 de este artículo, resultará de aplicación lo dispuesto sobre índices o tipos de interés de referencia en los números 2 y 3 del artículo 6 de esta Orden. Asimismo, las escrituras de tales préstamos incluirán cláusulas con contenido similar al de las cláusulas financieras previstas en el anexo II de la presente Orden (con excepción de la 1, 1 bis y 4, apartado 1).

4. Aun cuando se den las circunstancias establecidas en el número 1 de este artículo, no quedará sujeta a la presente Orden la constitución de hipoteca en garantía de deudas anteriores de naturaleza no hipotecaria contraídas frente a las entidades a las que se refiere el artículo 1.1 en cuyo favor se constituya la hipoteca o a otras entidades pertenecientes al grupo de ésta.

5. En lo no previsto para los préstamos hipotecarios en la presente Orden será de aplicación lo dispuesto en la Orden de este Ministerio de 12 de diciembre de 1989, sobre tipos de interés y comisiones, normas de actuación, información a clientes y publicidad de las entidades a las que se refiere el artículo 1.1, y en sus normas de desarrollo.

Artículo 2. Naturaleza de la presente Orden.

1. El incumplimiento por las entidades de crédito de las obligaciones establecidas en esta Orden podrá ser sancionado de acuerdo con lo previsto en la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre disciplina e intervención de las entidades de crédito.

2. Lo establecido en la presente Orden se entenderá con independencia de lo dispuesto en la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, así como en las demás Leyes que resulten de aplicación.

CAPÍTULO II.
ACTOS PREPARATORIOS

Artículo 3. Folleto informativo.

1. Las entidades a las que se refiere el artículo 1.1 deberán obligatoriamente informar a quienes soliciten préstamos hipotecarios sujetos a esta Orden mediante la entrega de un folleto cuyo contenido mínimo será el establecido en el anexo I de esta norma.

Si se trata de impresos que no contuvieran toda la información prevista en el citado modelo, las entidades deberán completarlos antes de su entrega.

2. La entrega del folleto será gratuita, pudiendo el interesado conservarlo en su poder aun cuando opte por no concertar el préstamo con la entidad.

3. Salvo lo dispuesto sobre comisiones en la citada Orden de 12 de diciembre de 1989 y en sus normas de desarrollo y lo establecido en el artículo 4.1, las condiciones contenidas en el folleto informativo tendrán carácter orientativo, lo que se hará constar en él de forma expresa.

Lo anterior se entiende sin perjuicio de lo dispuesto sobre publicidad falsa o engañosa en el artículo 8.3 de la citada Ley 26/1984 y en las demás disposiciones aplicables.

Artículo 4. Gastos y servicios accesorios.

1. Cuando la entidad concierte o efectúe la tasación del inmueble u otro servicio que considere necesario, y dicho gasto sea por cuenta del cliente, deberá indicar a éste la identidad de los profesionales o entidades seleccionados al efecto.

Si el servicio fuera prestado directamente por la entidad de crédito o la relación de profesionales o entidades seleccionadas incluyera un número de ellos igual o inferior a tres, la entidad de crédito deberá suministrar, además, al cliente las tarifas de honorarios aplicables.

Lo dispuesto en este apartado se entiende sin perjuicio de la prohibición contenida en el artículo 10.1.c), apartado 12 de la citada Ley 26/1984.

2. Cuando la entidad de crédito concierte o efectúe directamente la tasación del inmueble pero tales gastos sean a cargo del solicitante, las entidades a las que se refiere el artículo 1.1 deberá entregar a éste copia del informe de tasación si la operación llega a formalizarse, o el original de dicho informe, en caso contrario.

3. El folleto informativo indicará con claridad los gastos preparatorios de la operación, tales como tasación, comprobación de la situación registral del inmueble, u otros que se considerarán a cargo del cliente aun cuando el préstamo no llegue a otorgarse.

Artículo 5. Oferta vinculante.

1. Efectuadas la tasación del inmueble y, en su caso, las oportunas comprobaciones sobre la situación registral de la finca y la capacidad financiera del prestatario, las entidades a las que se refiere el artículo 1.1 vendrá obligada a efectuar una oferta vinculante de préstamo al potencial prestatario o, en su caso, a notificarle la denegación del préstamo.

La oferta se formulará por escrito, y especificará, en su mismo orden, las condiciones financieras correspondientes a las cláusulas financieras señaladas en el anexo II de esta Orden para la escritura de préstamo. La oferta deberá ser firmada por representante de la entidad y, salvo que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a la entidad, tendrá un plazo de validez no inferior a diez días hábiles desde su fecha de entrega.

2. En el documento que contenga la oferta vinculante se hará constar el derecho del prestatario, en caso de que acepte la oferta, a examinar el proyecto de documento contractual, con la antelación a que se refiere el número 2 del artículo 7, en el despacho del Notario autorizante.

CAPÍTULO III.
DOCUMENTO CONTRACTUAL

Artículo 6. Cláusulas financieras del contrato.

1. Las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos hipotecarios sometidos a la presente Orden contendrán, debidamente separadas de las restantes, cláusulas financieras que ajustarán su orden y contenido a lo establecido en el anexo II de la presente Orden. Las demás cláusulas de tales documentos contractuales no podrán, en perjuicio del prestatario, desvirtuar el contenido de aquéllas.

Excepcionalmente, en el caso de contratos de préstamo hipotecario sujetos a la presente Orden que, por su naturaleza especial, no puedan adecuarse íntegramente al modelo de cláusulas financieras establecidas en el citado anexo II, podrán las entidades a las que se refiere el artículo 1.1 someter a la verificación previa de la Dirección General del Tesoro y Política Financiera los correspondientes modelos de contrato, justificando adecuadamente las circunstancias que impiden acomodarse a las cláusulas del citado anexo. Transcurridos dos meses sin que recaiga resolución expresa, se entenderá verificado favorablemente el modelo.

2. En el caso de préstamos a tipo de interés variable sujetos a la presente Orden, las entidades de crédito únicamente podrán utilizar como índices o tipos de referencia aquellos que cumplan las siguientes condiciones:

1. Que no dependan exclusivamente de la propia entidad de crédito, ni sean susceptibles de influencia por ella en virtud de acuerdos o prácticas conscientemente paralelas con otras entidades.
2. Que los datos que sirvan de base al índice sean agregados de acuerdo con un procedimiento matemático objetivo.

3. En el caso de préstamos a tipo de interés variable sujetos a la presente Orden, no será precisa la notificación individualizada al prestatario de las variaciones experimentadas en el tipo de interés aplicable cuando se den simultáneamente las siguientes circunstancias:

1. Que se haya pactado la utilización de un índice o tipo de referencia oficial de los previstos en la disposición adicional segunda de esta Orden.
2. Que el tipo de interés aplicable al préstamo esté definido en la forma prevista en las letras a) o b) del número 1 de la cláusula 3 bis del anexo II de esta Orden.

Artículo 7. Acto de otorgamiento.

1. En materia de elección de Notario se estará a lo dispuesto en el Reglamento Notarial y demás disposiciones aplicables.

2. El prestatario tendrá derecho a examinar el proyecto de escritura pública de préstamo hipotecario en el despacho del Notario al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento. El prestatario podrá renunciar expresamente, ante el Notario autorizante, al señalado plazo siempre que el acto de otorgamiento de la escritura pública tenga lugar en la propia Notaría.

3. En cumplimiento del Reglamento Notarial y, en especial, de su deber de informar a las partes del valor y alcance de la redacción del instrumento público, deberá el Notario:

1. Comprobar si existen discrepancias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante del préstamo y las cláusulas financieras del documento contractual, advirtiendo al prestatario de las diferencias que, en su caso, hubiera constatado y de su derecho a desistir de la operación.
2. En el caso de préstamo a tipo de interés variable, advertir expresamente al prestatario cuando se dé alguna de las siguientes circunstancias:
   1. Que el índice o tipo de interés de referencia pactado no sea uno de los oficiales a los que se refiere la disposición adicional segunda de esta Orden.
   2. Que el tipo de interés aplicable durante el período inicial sea inferior al que resultaría teóricamente de aplicar en dicho período inicial el tipo de interés variable pactado para períodos posteriores.
   3. Que se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés. En particular, cuando las limitaciones no sean semejantes al alza y a la baja, el Notario consignará expresamente en la escritura esa circunstancia, advirtiendo de ello a ambas partes.
3. En el caso de préstamos a tipo de interés fijo, comprobar que el coste efectivo de la operación que, calculado conforme a las reglas establecidas por el Banco de España, se hace constar a efectos informativos en el documento se corresponde efectivamente con las condiciones financieras del préstamo.
4. En el caso de que esté prevista alguna cantidad a satisfacer por el prestatario al prestamista con ocasión del reembolso anticipado del préstamo, o que dichas facultades del prestatario se limiten de otro modo o no se mencionen expresamente, consignar expresamente en la escritura dicha circunstancia, y advertir de ello al prestatario.
5. En el caso de que el préstamo esté denominado en divisas, advertir al prestatario sobre el riesgo de fluctuación del tipo de cambio.
6. Comprobar que ninguna de las cláusulas no financieras del contrato implican para el prestatario comisiones o gastos que debieran haberse incluido en las cláusulas financieras.

DISPOSICIÓN ADICIONAL PRIMERA.

Se faculta al Banco de España para dictar las normas precisas para el desarrollo y ejecución de la presente Orden.

En particular, queda también facultado para, mediante Circular, adaptar el anexo I de esta Orden, relativo al folleto informativo sobre préstamos hipotecarios, a aquellos supuestos en que lo exija el desarrollo de nuevas modalidades de préstamo, o en que otras circunstancias relevantes aconsejen mejorar su contenido.

DISPOSICIÓN ADICIONAL SEGUNDA.

El Banco de España, previo informe de la Dirección General del Tesoro y Política Financiera, definirá mediante Circular un conjunto de índices o tipos de interés de referencia oficiales, susceptibles de ser aplicados por las entidades a las que se refiere el artículo 1.1 a los préstamos hipotecarios a interés variable, y hará públicos su valores regularmente.

DISPOSICIÓN FINAL.

La presente Orden entrará en vigor a los tres meses de su publicación en el Boletín Oficial del Estado.

Madrid, 5 de mayo de 1994.

Pérez Rubalcaba.
Excmos. Sres. Ministros de Economía y Hacienda y
de Justicia.

ANEXO I.
Folleto informativo sobre préstamos hipotecarios sujetos a la presente Orden

Elementos mínimos que contendrán los folletos informativos sobre préstamos hipotecarios sujetos a la presente Orden:

1. Identificación del préstamo:
   • Denominación comercial.
   • Cuantía máxima del préstamo respecto al valor de tasación del inmueble hipotecado.
   • Moneda del préstamo (sólo si no fuera la peseta).
2. Plazo del préstamo:
   • Plazo total.
   • Plazo de carencia de amortización del principal.
   • Periodicidad de los pagos (mensual/trimestral/semestral/otros), y sistema de amortización.
3. Tipo de interés:
   • Modalidad del tipo de interés (fijo/variable).
   • Tipo de interés aplicable (indicación orientativa, mediante un intervalo, del tipo de interés nominal anual, en caso de préstamos a tipo fijo; o del margen sobre el índice de referencia, en caso de préstamos a tipo variable).
   • Índice o tipo de referencia, en préstamos a interés variable (identificación del índice o tipo, indicándose su evolución durante, al menos, los dos últimos años naturales, así como el último valor disponible).
   • Plazo de revisión del tipo de interés (primera revisión y periodicidad de sucesivas revisiones).
4. Comisiones (indíquense aquéllas que resulten aplicables, señalando respecto a ellas, en todo caso, las máximas comunicadas al Banco de España y, optativamente, las mínimas previsibles):
   • Comisión de apertura.
   • Cantidad que, en caso de amortización anticipada, deberá satisfacer el prestatario a la entidad prestamista, distinguiendo, en su caso, entre amortización parcial y total.
   • Otras.
5. Gastos a cargo del prestatario:
   • Servicios que concertará o prestará directamente la entidad de crédito: Indiquénse los conceptos aplicables (por ejemplo, tasación) y, cuando sea obligatorio de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 4.1 de la Orden, las tarifas aplicables.
   • Indíquese la forma en que dichos gastos suplidos se cobrarán o repercutirán al cliente. Señálense expresamente los gastos que serán a cargo del solicitante del préstamo aun cuando el préstamo no llegue a formalizarse.
   • Servicios que deberá obligatoriamente contratar y abonar directamente el cliente: Indíquense los conceptos aplicables (por ejemplo, seguro de daños) y, con carácter meramente orientativo, su cuantía.
   • Impuestos y Aranceles (indíquense los conceptos aplicables y, de forma aproximada para cada uno de ellos, su base imponible y el tipo porcentual aplicable).
6. Importe de las cuotas periódicas: Se proporcionará al solicitante, a título orientativo, una tabla de cuotas periódicas, en función del plazo y tipo de interés.

ANEXO II.
Cláusulas financieras de los contratos de préstamo hipotecario sujetos a la presente Orden

Advertencia previa

Las cláusulas numeradas con ordinal simple (por ejemplo, la cláusula 1) aparecerán necesariamente en todos los contratos de préstamo hipotecario sujetos a la presente Orden; las numeradas con ordinal bis (por ejemplo, la cláusula 1 bis) sólo cuando resulten de aplicación. Lo anterior se entiende sin perjuicio de lo previsto en el artículo 3.1 de la Orden para los contratos suscritos por constructores o promotores inmobiliarios.

1. Capital del préstamo. La cláusula expresará:

1. El importe del préstamo. Si se tratara de un préstamo en divisa (por ejemplo, ECUs), se especificará ésta, definiéndose adecuadamente. En las cláusulas correspondientes (2, 3, etc.) se señalarán las especificidades (por ejemplo, moneda de pago, cálculo del importe en pesetas de cada pago, etc.) derivadas de que el préstamo esté denominado en moneda distinta de la peseta.
2. La forma de entrega del importe del préstamo. Si la entrega se realiza mediante abono en una cuenta especial de la que el prestatario no pueda disponer libremente, deberá cumplimentarse obligatoriamente la cláusula 1 bis.

1. Bis. Cuenta especial. En esta cláusula se especificará:

1. Las condiciones cuyo cumplimiento deba acreditar el prestatario antes de poder disponer libremente del saldo de dicha cuenta.
2. El plazo para el cumplimiento de dichas condiciones y las facultades resolutorias de la entidad prestamista en caso de que se rebase.

2. Amortización.

La cláusula indicará:

1. Las fechas del primer y del último pago de amortización, cuando dichas fechas estén fijadas de antemano.
2. El número, periodicidad y cuantía de las cuotas en que se divida la amortización del préstamo, cuando estuviran fijadas de antemano.Si se tratara de préstamos en divisas, se especificarán en este apartado las reglas a seguir para la determinación del valor en pesetas de cada cuota.
3. Las condiciones para el ejercicio de la facultad de reembolso anticipado, expresándose en particular:
   1. Las fechas de ejercicio de dicha facultad.
   2. Si se hubiera pactado, la cantidad que con ocasión del reembolso anticipado deba satisfacer el prestatario a la entidad prestamista al ejercer dicha facultad, distinguiendo, en su caso, entre amortizaciones totales y parciales.
   3. En caso de reembolso anticipado parcial, la cuantía mínima y el modo concreto en que éste alterará el importe o número de las cuotas de amortización remanentes, indicándose, en su caso, las facultades de elección que se reconozcan al efecto al prestatario.
4. Cuando existan, las demás facultades que se reconozcan al prestatario para alargar o alterar el calendario de amortización, y las condiciones para su ejercicio.

3. Intereses ordinarios. En esta cláusula se hará constar:

1. El tipo de interés nominal anual aplicable al préstamo, especificándose si es fijo durante toda la vida del préstamo o si tendrá carácter variable, durante la totalidad o parte de la vida del préstamo.Si el tipo de interés fuera fijo durante toda la vida del préstamo, se señalará en esta cláusula su valor, expresado en tanto por ciento nominal anual.

   Si el tipo de interés pudiera variar en algún período, se especificará con claridad el comienzo de dicho período, cumplimentándose obligatoriamente la cláusula 3 bis.

2. La fecha de inicio del devengo de intereses, y su periodicidad y forma de liquidación ordinaria, indicándose la fórmula o métodos utilizados para obtener, a partir del tipo de interés anual, el importe absoluto de los intereses devengados.
3. El número de días que se considerará que tiene el año cuando, para el cálculo de los intereses devengados durante períodos inferiores a un año, sea preciso convertir el tipo de interés anual en un tipo de interés diario.
4. Cuando resulte de aplicación, la forma especial de liquidación de intereses del período transitorio durante el cual el prestatario no tenga la plena disposibilidad del importe íntegro del préstamo, por no haberse cumplido las condiciones establecidas al efecto.En este supuesto los intereses se aplicarán exclusivamente a la parte delpréstamo sobre la que el prestatario hubiera dispuesto o tuviera la libre disposición, y se entenderán devengados por días.
5. En el caso de préstamos en divisas, las reglas aplicables para el cálculo en pesetas del importe de los intereses.

3. Bis. Tipo de interés variable.

1. Definición del tipo de interés aplicable. Cuando el tipo de interés pueda variar en algún período, se expresará éste de alguna de las siguientes formas:
   1. Como suma de:
      • Un margen constante (positivo, nulo o negativo), expresado en puntos o fracciones de punto.
      • El tipo de interés de referencia
   2. Como cierto porcentaje de un tipo de interés de referencia.
   3. Como suma de:
      • Un tipo de interés constante.
      • Un margen variable, que será igual a la variación absoluta (positiva, nula o negativa) experimentada, desde cierta fecha establecida en el contrato, por un índice o tipo de interés de referencia.
   4. De cualquier otro modo, siempre que resulte claro, concreto y comprensible por el prestatario, y sea conforme a Derecho.
2. Identificación y ajuste del tipo de interés o índice de referencia. En lo relativo al tipo de interés o índice de referencia, la cláusula deberá expresar:
   1. La definición del mencionado índice o tipo de interés; el organismo público, asociación o entidad privada que lo elabore; y la periodicidad y forma en que se publique o sea susceptible de conocimiento por el prestatario.
   2. Cuando el tipo de interés de referencia corresponda a operaciones cuya periodicidad de pagos sea distinta a la del préstamo objeto del contrato (por ejemplo, que el tipo de referencia esté definido como un tipo efectivo anual y el préstamo tenga pagos mensuales) o incluya conceptos (por ejemplo, comisiones) que estén previstos como concepto independientemente en el préstamo objeto del contrato, se indicará si debe efectuarse algún ajuste o conversión en el tipo de interés de referencia antes de calcular el tipo de interés nominal aplicable, definido según la fórmula descrita en el apartado 1 de esta cláusula 3 bis.En caso afirmativo, se indicará la fórmula o procedimiento del ajuste o conversión que deba efectuarse.
   3. El índice o tipo de interés de referencia sustitutivo que deba utilizarse excepcionalmente cuando resulte imposible, por razones ajenas a las partes, la determinación del índice o tipo de interés de referencia designado en primer término.
3. Límites a la variación del tipo de interés aplicable. Cuando se establezcan límites máximos y mínimos a la variación del tipo de interés aplicable al préstamo, se expresarán dichos límites:
   1. En términos absolutos, expresándose en forma de tipo de interés porcentual los citados límites máximo y mínimo.Esta forma de expresión se utilizará obligatoriamente cuando puedan expresarse dichos límites en términos absolutos al tiempo del otorgamiento del documento de préstamo.
   2. De cualquier otro modo, siempre que resulte claro, concreto y comprensible por el prestatario, y sea conforme a Derecho.
4. Umbral mínimo de fluctuación y redondeos del tipo de interés aplicable. Si se pactara un umbral mínimo para la variación del tipo de interés (de forma que éste permanezca inalterado cuando la fluctuación del índice de referencia no alcance, en más o en menos, cierto umbral), se expresará dicho umbral en fracciones de punto.Si se pactara el redondeo del tipo de interés, se indicarán, en fracciones de punto, los múltiplos a los que se efectuará (por ejemplo, redondeo al más cercano octavo de punto).
5. Comunicación al prestatario del tipo de interés aplicable. La cláusula deberá especificar:
   1. La forma en que el prestatario conocerá el tipo de interés aplicable a su préstamo en cada período;
   2. Si existe algún procedimiento especial que el prestatario pueda utilizar para reclamar ante la entidad en caso de que discrepe del cálculo efectuado del tipo de interés aplicable.

4. Comisiones.

1. Comisión de apertura. Cualesquiera gastos de estudio del préstamo, de concesión o tramitación del préstamo hipotecario, u otros similares inherentes a la actividad de la entidad prestamista ocasionada por la concesión del préstamo, deberán obligatoriamente integrarse en una única comisión, que se denominará comisión de apertura y se devengará por una sola vez. Su importe, así como su forma y fecha de liquidación, se especificarán en esta cláusula.En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá, de forma implícita, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo.
2. Otras comisiones y gastos posteriores. Además de la comisión de apertura, sólo podrán pactarse a cargo del prestario:
   1. La cantidad que haya de abonar el prestatario con ocasión del reembolso anticipado, conforme a lo estipulado, en su caso, en la cláusula 2.
   2. Los gastos de la operación mencionados en la cláusula 5, incluidos los correspondientes a servicios prestados directamente por la entidad.
   3. Las comisiones que, habiendo sido debidamente comunicadas al Banco de España de acuerdo con lo dispuesto en la Orden de 12 de diciembre de 1989 y en sus normas de desarrollo, respondan a la prestación de un servicio específico por la entidad distinto a la mera administración ordinaria del préstamo. En el caso de préstamos en divisas, se incluirán las comisiones de cambio máximas que pudieran resultar aplicables.Cualesquiera importes periódicos a cargo del prestatario en favor de la entidad se reflejarán necesariamente, de forma implícita, en el tipo de interés ordinario que se hubiera libremente pactado

4. Bis. Tabla de pagos y tipo de interés anual equivalente. En los préstamos a tipo de interés fijo, se hará constar en esta cláusula:

1. La cuota total que corresponderá satisfacer al prestatario en cada fecha.
2. El coste efectivo de la operación, calculado conforme a las reglas establecidas al efecto por el Banco de España.

5. Gastos a cargo del prestatario. En esta cláusula se especificarán todos aquellos conceptos de gasto futuros o pendientes de pago que sean o se pacten a cargo del prestatario.

Podrán incluirse los siguientes conceptos:

1. Gastos de tasación del inmueble.
2. Aranceles notariales y registrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca.
3. Impuestos.
4. Gastos de tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la oficina liquidadora de Impuestos.
5. Los derivados de la conservación del inmueble hipotecado, así como del seguro de daños del mismo.
6. Los derivados del seguro de vida del prestatario, cuando fueran aplicables.
7. Los gastos procesales o de otra naturaleza derivados del incumplimiento por el prestatario de su obligación de pago.
8. Cualquier otro gasto que corresponda a la efectiva prestación de un servicio, relacionado con el préstamo, que no sea inherente a la actividad de la entidad de crédito dirigida a la concesión o administración del préstamo.

6. Intereses de demora. En esta cláusula se especificará:

1. El tipo de interés de demora, expresado sea en forma de tanto por ciento anual, sea añadiendo un margen al tipo de interés de referencia.
2. La base sobre la que se aplicará el interés de demora y su forma de liquidación.

6. Bis. Resolución anticipada por la entidad de crédito. Cuando se pacten expresamente, se indicarán en esta cláusula:

1. Las causas especiales, distintas a las generales previstas en las Leyes, que faculten a la entidad prestamista para resolver anticipadamente el contrato de préstamo.
2. El importe de la penalización por resolución anticipada del contrato, cuando ésta se base en el incumplimiento por el prestatario de alguna de las obligaciones derivadas del contrato de préstamo.

La Hipoteca es un producto financiero complejo que “normalmente” se contrata pocas veces en la vida, pero que nos afecta durante muchos, por eso es importante prestar atención a sus condiciones. Mucha gente, se pregunta si es posible que le puedan engañar al pedir una hipoteca, y la respuesta es que es bastante difícil. Eso sí, hay que informarse sobre el contrato y trabajar con entidades bancarias reguladas por el Banco de España.

Todas estas entidades deben cumplir con la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios. Eso significa que tienen que cumplir una serie de obligaciones:

• Indicar el nombre comercial del préstamo e importe máximo que se puede solicitar.
• Plazo máximo del préstamo y posible la carencia.
• Sistema de amortización.
• Tipo de interés, fijo o variable e índice de referencia (generalmente Euribor).
• Plazo de revisión del interés, si es anual o semestral.
• Comisiones que pueda tener el préstamo que pueden ser, de apertura, cancelación anticipada, subrogación, por amortización, etc.
• Gastos que corren a cuenta del solicitante del préstamo hipotecario.

A pesar de ello, la entidad bancaria no deja de ser una empresa que busca vender un producto y que tratará de convencernos con sus puntos positivos y ocultarnos lo menos ventajoso. Así que lo mejor es pedir una Oferta vinculante en la que el Banco o Caja tiene que reflejar por escrito las mismas condiciones que luego figurarán en la escritura hipotecaria que se firmará ante el Notario. Estas condiciones vendrán firmadas por algún empleado autorizado de la entidad.

¿Qué haría yo si ahora tuviera que pedir una hipoteca?

1. Informarme lo máximo posible sobre legislación, condiciones, etc.
2. Realizar una primera prospección de ofertas por Internet, ya que al menos las condiciones generales de las hipotecas si se suelen indicar en las páginas web.
3. De las ofertas más interesantes, pedir más información acudiendo a la oficina de la entidad financiera correspondiente (podría pedir a algún amigo o familiar más entendido que me acompañe).
4. Hacer una nueva nueva selección de las hipotecas más ventajosas y de la que más nos interese, pedir la Oferta Vinculante. Esta oferta debe tener como mínimo una validez de 10 días, de forma que podremos estudiarla con más tranquilidad.
5. Si nos parece buena la Oferta Vinculante, la aceptaremos en la oficina bancaria y el banco preparará los trámites del inmueble (notas de registro de la propiedad, tasación, etc.) y los documentos a firmar en la Notaría.
6. Una vez tengamos la fecha de la firma, deberíamos pasarnos por la Notaría en los 3 días anteriores para comprobar que la escritura hipotecaria coincide con la Oferta Vinculante. Si algo no es conforme, ese es el momento de reclamar antes de firmar.

Menudo lío tienen montado en Estados Unidos con el escándalo de los embargos hipotecarios “express”. Tan express, que ciertos trabajadores de entidades financieras firmaban 500 expedientes de embargo al día.

Ahora hagamos cálculos, si estos trabajdores tienen una jornada de 8 horas * 60 minutos/hora = 480 minutos. Si estudiaban 500 expedientes en 480 minutos, si no me fallan las cuentas son máximo unos 57 segundos por expediente. Impresionante, o mejor dicho, ¡MENTIRA!.

Resulta que estos trabajadores firmaban los expedientes sin ni siquiera abrirlos, y el problema es que no sólo era un empleado o una entidad financiera. Era algo muy extendido: Bank of America ya ha detenido los embargos, JP Morgan va a parar más de 50.000 expedientes, Ally Financial idem, etc.

Ya hay un buen montón de denuncias judiciales contra las entidades financieras, como es lógico. ¿Cuál es el coste?. Pues se calcula que cada trimestre que estén parados los embargos sólo entre los mencionados Bank of America y JP Morgan podrían tener unos costes de 1.500.000.000$ (sí mil quinientos millones de dólares). Lo cierto, es que se lo tienen merecido.

A todo esto se añade el factor elecciones, el presidente Obama vetó el jueves pasado una iniciativa de ley de embargos que supondría menos trámites a la hora de ejecutarlos, usando un proceso automatizado.

Obama está intentando que su popularidad no se reduzca aún más, y teme que en las elecciones llamadas “midterm” (de mitad de la legislatura) el partido demócrata pierda su mayoría en una de las dos cámaras del Congreso.

Así que ya veremos si en este asunto el presidente de Estados Unidos no toma medidas forzado por si situación política que cambien las reglas del juego bancario, intentando mejorar su popularidad entre su electorado (mientras en enero de 2009 un 68% de los ciudadanos aprobaba su gestión, en septiembre de 2010 es sólo un 45%, según la agencia Gallup).

Así está el panorama, ya veremos que ocurre en las próximas semanas, porque el devenir de la economía americana nos influye directamente.

Burn rate es un término en inglés que se utiliza en economía y que me he encontrado en algunos artículos que hablan del valor de las empresas. El último trataba sobre una de las empresas de Internet que ha adquirido Movistar recientemente: Tuenti.

Tuenti es una red social creada en España, que inicialmente se orientó a un público joven y que posteriormente ha ido ampliando el espectro de edad de sus usuarios. Ha ido ganando valor hasta llegar el momento en el que Movistar ha adquirido el control por nada más y nada menos que 70 millones de Euros.

Pero a lo que iba es a la expresión burn rate, que según encuentro en la Wikipedia es el cash flow negativo, o sea, flujo de caja negativo. Su valor indica la velocidad a la que se gasta el dinero de sus inversores, y en el caso de que este se acabe la compañía tendrá tres opciones:

• Generar beneficios.
• Conseguir nuevos inversores.
• Cerrar.

Cuando no es posible generar beneficios, el valor del burn rate junto con los fondos propios remanentes indican hasta que momento podrá sobrevivir la empresa sin nuevas inversiones.

Es además un término que se aplica mucho a las empresas de Internet porque muchas de ellas tienen que pasar por unas etapas de financiación muy intensas para conseguir crecer en poco plazo y tener éxito en su mercado, situándose como líderes lo antes posible. El problema es que muchas de ellas, no tenía un modelo claro para “hacer dinero”, parecía que su modelo era el crecimiento para luego ser vendidas.

Cotización récord a la baja del EURIBOR a 12 meses (en cotización diaria) que a día de hoy está en el 1,61% y que podría dejar el índice mensual de mayo en el entorno del 1,67%.
En cualquier caso, algunos expertos dicen que la caída podría frenarse, incluso antes de final de año empezar la subida. Todo esto apoyado en que el oficial del dinero, seguramente ya no va a bajar más. Pero de momento, los hipotecados podemos disfrutar del EURIBOR más bajo de la historia.

La inmobiliaria Sacyr sigue negociando con Lukoil la venta del 20% que tiene en Repsol, según ha confirmado hoy mismo la propia empresa (vía El economista). Esto ha venido en respuesta al comunicado que La Caixa envió a la CNMV, aclarando que no estaba negociando su 9,9% de la petrolera.

El problema para Sacyr es que, aunque un 20% es muy apetecible para Lukoil, seguro que estaban dispuestos a pagar un plus si conseguían hacerse con el 30%, y si La Caixa no vende, Sacyr podría cobrar un precio por acción menor. Y con la necesidad de liquidez de la inmobiliaria, esto puede suponer un perjucio importante.

Sacyr está buscando dinero desesperadamente. Ya ha tenido que llegar a un acuerdo para vender en 2009 su filial de concesiones por 7.880 millones de euros, está negociando con los bancos alargar el vencimiento de sus créditos, y todo esto a pesar de haber conseguido una obra en Libia por 400 millones de euros, y la construcción de una presa en Huelva por 52 millones. Todo esto a lo largo del mes de diciembre.

Pero no son los únicos, ya que entre Sacyr, Metrovacesa, Habitat, Nozar, Martinsa-Fadesa y Colonial se calcula que van a tener que renegociar más de 18.000 millones de euros de deuda.

Seguiremos esperando a ver cómo evoluciona esta venta del paquete de referencia en Repsol y, también muy importante, cómo se posicionan los gobiernos: el argentino, prensente en Repsol a través de YPF, ya ha dicho que está en contra de la venta. El gobierno español aún nos puede deparar alguna sorpresa.

Aunque quedan las sesiones de 29 y 30 de diciembre, porque el 31 no hay, casicon toda seguridad el Euribor hipotecario va a acabar el 2008 en el 3,47% (Euribor a 12 meses que es al que están referenciadas las mayoría de las hipotecas).

El Euribor oficial con tres de decimales será publicado por el Banco de España a mediados de enero, y esto unido a los retardos en su aplicación en según que bancos, harán no se vea reflejado en las hipetecas hasta febrero o incluso marzo.

En cualquier caso las previsiones son que siga bajando, ya que la última sesión de Euríbor a 12 meses, el valor diario era de 3,15%, lo que augurá que aún vamos a ver hipotecas en descenso los primeros meses de 2009. Los analistas incluso auguran que podría bajar durante todo el año ya que el año 2009 está previsto que el Banco Central Europeo baje sus tipos hasta el 1%, lo que provocará nuevas bajadas del Euribor.

Vía El País.

El Ministerio de Administraciones Públicas� ya tiene aprobados los primeros 53 proyectos con cargo al Fondo de Inversión Local, que es el fondo de 8000 millones de euros disponible para realizar obra pública en los ayuntamientos.

Esta es la relación:

El importe más alto es para el proyecto de construcción de un Centro de administración y servicios sociales para el ayuntamiento de Jerez de la Frontera, que además como se puede ver se ha puesto las pilas y tiene bastantes proyectos solicitados.

Llama la atención sobre todo la ausencia de proyectos de los grandes ayuntamientos como Madrid, Barcelona, Valencia, Zaragoza, Sevilla, etc. que a priori son los que tienen más recursos para preparar y presentar� los proyectos, y que sin embargo todavía no figuran en la lista.

Es de esperar en cualquier caso que la lista de proyectos aumente rápidamente.

El PP se abstuvo en la votación del Congreso de los Diputados que debía aprobar el fondo de los 8000 millones de euros para realizar obras en los ayuntamientos, justificando su decisión porque no resuelve el problema de paro ni los problemas estructurales (la noticia en El Economista), además de que es una ayuda planteada únicamente para un año.

En la práctica la premura para la presentación e inicio de los proyectos, podría provocar que muchos ayuntamientos no lleguen a tiempo a presentar sus propuestas.

Personalmente, me parece positiva una inyección de dinero en los ayuntamientos, pero creo que se debía de haber utilizado sólo una parte para proyectos nuevos. La otra parte para aportar liquidez y reducir los plazos de pago que muchos ayuntamientos imponen a sus proveedores.

De hecho una de los grandes problemas de las pequeñas empresas que trabajan para administraciones públicas es que cobrar sus trabajos o material suministrado a más de 6 meses les impide hacer frente a las nóminas y a otras obligaciones fiscales. Creo que una combinación de aplazamientos en el pago de impuestos y el recorte en el plazo de pago de los ayuntamientos hubiera aportado liquidez a las empresas para poder hacer frente a la crisis, además, de no tener que inyectar de fondos públicos la totalidad de esos 8000 millones de €.

Ver también este post el Fondo para los ayuntamientos.

El� jueves 11 se producirá la segunda subasta del Fondo de Adquisición de Activos Financieros(FAAF en adelante), es decir el Fondo que con capital público comprará productos financieros que los bancos y cajas tengan en cartera y quieran desprenderse de ellos.

Las subastas funcionan de la siguiente manera:

1. El Banco o Caja decide que activos quiere llevar a subasta. Antes debe de asegurarse que son activos triple A, “AAA”. Estos activos se suponen que son los que ofrecen una garantía más alta (por debajo están los “AA” y los “A”, de garantía media y baja respectivamente).
2. Una vez están decididos, suma los importes de los activos y decide cuál será el tipo de interés con el entrará en subasta.
3. Una vez recibidos por el comité técnico del FAAF, se ordenan de mayor a menor tipo de interés.
4. Se suman los importes de los activos subastados y, si los Bancos solicitan más financiación que el importe de la subasta, se prorratean las solicitudes. Si los Bancos solicitan menos financiación, el sobrante estará disponible en la siguiente subasta.

Como particularidad, el comité técnico puede reservar hasta un 25% de los fondos de la subasta para lo que llaman “tramo no competitivo”. Es decir, no hay subasta de ese 25%, se asigna de forma directa a las entidades que más créditos conceden al� sector privado residente.

En principio, para este Fondo hay asignados un total de 30.000 millones de euros. Y esta cantidad podría llegar a los 50.000.000.000 €.

De momento, parece que los efectos de este aumento del efectivo disponible para los Bancos y Cajas no se ha notado mucho, si acaso en la ligera reducción que se está produciendo sobre el Euribor. Esperemos que llegue pronto a familias y empresas, que somos los que hemos aportado con nuestros impuestos, el dinero del que se nutre este Fondo.

Ver también: ¿Por qué no baja el Euribor?